GİRİŞ
Kira hukukunda en tartışmalı konulardan biri, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğidir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı kabul ettiği yazılı bir belgedir. Ancak uygulamada bu belgenin çoğu zaman kiracının baskı altında imzaladığı bir evrak hâline gelmesi, mahkemelerin titiz bir inceleme yapmasına neden olmaktadır.
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde açıkça düzenlenmiştir ve kira sözleşmelerinin en önemli tahliye sebeplerinden biridir. Doğru düzenlendiğinde mal sahibine hızlı tahliye imkânı sağlarken, hatalı düzenlendiğinde tamamen geçersiz hâle gelir.
Bu yazıda, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmesi, kiracının korunması, mal sahibinin hakları ve uygulamadaki hatalı örnekler ayrıntılı olarak incelenecektir.
HUKUKİ DAYANAK
Tahliye taahhütnamesinin yasal temeli Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesidir. İlgili hüküm şöyledir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.”
Bu maddeye göre, kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü vermesi hâlinde, kiraya veren sözleşme bitimini beklemeden doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için taahhütnamenin bazı şartları taşıması gerekir.
GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki unsurların bir arada bulunması gerekir:
- Yazılı şekilde düzenlenmiş olmalı.
Sözlü beyan veya elektronik mesajla yapılan tahliye beyanı geçerli değildir. - Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmiş olmalı.
Sözleşmeyle aynı tarihte düzenlenen taahhütler Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilir. - Tahliye tarihi açıkça belirtilmeli.
Belirsiz tarihli veya “kira bitiminde” gibi ifadeler içeren belgeler geçersizdir. - Kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalı.
Zorlama, tehdit veya baskı altında imzalanmış taahhütler hukuken geçerli değildir. - Kiracı veya vekili tarafından imzalanmalı.
Aile bireylerinden biri veya üçüncü kişi tarafından imzalanmışsa geçersizdir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2020/2156 E. – 2021/1748 K. kararında şu ifadeye yer vermiştir:
“Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesiyle verilmiş sayılmaz; bu nedenle tahliye talebine dayanak oluşturmaz.”
KİRA SÖZLEŞMESİ SONRASI VERİLMESİ ZORUNLULUĞU
Uygulamada en sık yapılan hata, kira sözleşmesi imzalanırken aynı anda tahliye taahhütnamesi düzenlenmesidir. Oysa kanun koyucu, kiracının serbest iradesinin korunması amacıyla taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koşmuştur.
Bu durumda kiraya verenin, kira sözleşmesinden birkaç gün veya hafta sonra, kiracının serbest iradesiyle düzenlediği yeni bir belge alması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/4218 E. – 2020/6245 K. kararında:
“Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılmalıdır.”
demiştir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE TARİHİN ÖNEMİ
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihi kesin olmalıdır. “Bir yıl sonunda”, “kira süresi bitiminde” gibi belirsiz ifadeler, Yargıtay içtihatlarına göre geçersiz sayılır.
Yargıtay 6. HD, 2021/1752 E. – 2022/3184 K. kararında,
“Tahliye taahhütnamesinde tarih açık ve kesin değilse, belgenin icraen tahliyeye elverişli olmadığı”nı belirtmiştir.
Bu nedenle taahhütnamede mutlaka gün, ay ve yıl belirtilmelidir.
İCRA YOLUYLA TAHLİYE
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, kiraya veren mahkemeye başvurmadan doğrudan icra dairesine giderek tahliye talep edebilir.
İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca, kiraya verenin icra dairesine vereceği dilekçede:
- Tahliye taahhütnamesinin örneği,
- Kira sözleşmesi,
- Borçlunun kimlik bilgileri,
- Tahliye tarihi
yer almalıdır.
Kiracı, tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmezse, tahliye kararı kesinleşir.
İtiraz ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması davası açabilir.
Yargıtay 6. HD, 2018/4231 E. – 2019/3127 K. kararında,
“Geçerli tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibine itiraz edilmesi hâlinde, itirazın kaldırılması davası açılarak kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.”
demiştir.
KİRACININ HAKLARI VE KORUMA MEKANİZMALARI
Kanun, kiracıyı zayıf taraf olarak kabul eder. Bu nedenle kiracı aleyhine yapılan her işlem sıkı yorumlanır.
Kiracı, baskı veya tehdit altında tahliye taahhüdü imzaladığını iddia ediyorsa, bunu tanık beyanı, mesaj kayıtları veya zaman farkı gibi delillerle ispatlayabilir.
Yargıtay 3. HD, 2020/2519 E. – 2021/3617 K. kararında:
“Kiracının kira sözleşmesi imzalanırken baskı altında imzaladığı tahliye taahhüdünün geçerli sayılamayacağı” yönünde karar vermiştir.
Kiracı, hile, tehdit veya irade sakatlığı iddiasında bulunuyorsa, ayrıca iptal davası açarak taahhütnamenin geçersizliğini ileri sürebilir.
TAHKİKAT VE İSPAT
Mahkemeler tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini incelerken şu hususlara dikkat eder:
- Taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra düzenlenip düzenlenmediği
- Belirtilen tarihin açık olup olmadığı
- Kiracının imzasının bulunup bulunmadığı
- İmzanın kiracıya ait olup olmadığının grafolojik incelemeyle belirlenmesi
- Taahhütnamenin noter onaylı olup olmaması (zorunlu değil, ancak ispatı kolaylaştırır)
Yargıtay 6. HD, 2019/2918 E. – 2020/4314 K. kararında:
“Kiracının imzasının inkârı hâlinde, imza incelemesi yapılmadan karar verilmesi usul hatasıdır.”
demiştir.
TAAHHÜTNAMEDE NOTER ONAYI
Kanunen zorunlu olmamakla birlikte, noter onaylı tahliye taahhütnamesi delil değerini artırır.
Noter huzurunda düzenlenmiş bir belge, ileride “baskı altında imzalandı” iddialarını büyük ölçüde engeller.
Yargıtay 6. HD, 2021/4158 E. – 2022/1345 K. kararında, “noter onaylı tahliye taahhütnamesinin aksinin ancak açık delillerle ispat edilebileceğini” vurgulamıştır.
SÜRELER VE DAVA HAKKI
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmak veya dava açmak zorundadır.
Bu süre hak düşürücü süredir; geçirilmesi hâlinde tahliye hakkı kaybedilir.
Yargıtay 6. HD, 2020/5142 E. – 2021/2836 K. kararında:
“Bir aylık sürede icra takibi başlatılmadığı takdirde, kiraya verenin tahliye hakkı düşer.”
demiştir.
GEÇERSİZLİK NEDENLERİ
Bir tahliye taahhütnamesinin geçersiz sayılmasına yol açabilecek başlıca nedenler şunlardır:
- Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanmış olması
- Tahliye tarihinin belirtilmemesi
- Taahhüdün kiracı dışında biri tarafından verilmesi
- Kiracının baskı veya hile altında imzalaması
- Kiralananın teslim edilmemiş olması
- Süresi içinde tahliye talebinde bulunulmaması
Bu tür durumlarda mahkeme, kiracının korunması ilkesine dayanarak tahliye talebini reddeder.
YARGITAY KARARLARINDAN ÖRNEKLER
- Yargıtay 6. HD, 2020/3176 E. – 2021/1628 K.: “Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhütnamesi, TBK m.352’ye aykırıdır.”
- Yargıtay 3. HD, 2019/4531 E. – 2020/2948 K.: “Tahliye taahhütnamesinde ‘kira süresi bitiminde tahliye edeceğim’ ifadesi belirsiz olduğundan, belge geçersizdir.”
- Yargıtay 6. HD, 2021/1384 E. – 2021/3245 K.: “Kiracı, baskı altında imzaladığı tahliye taahhüdünü tanık beyanlarıyla ispat ederse belge hükümsüz sayılır.”
- Yargıtay 6. HD, 2018/2819 E. – 2019/3957 K.: “Tahliye taahhütnamesi kira ilişkisinin devamı süresince geçerliliğini korur; ancak süre dolmadan icra takibi başlatılamaz.”
SIK SORULAN SORULAR
Tahliye taahhütnamesi noter onaysız geçerli olur mu?
Evet, yazılı olması yeterlidir; ancak noter onayı ispat kolaylığı sağlar.
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalandı, geçerli mi?
Hayır. Yargıtay kararlarına göre geçersizdir.
Tahliye tarihinden önce icra takibi yapılabilir mi?
Hayır, ancak tarih geldiğinde yapılabilir.
Kiracı itiraz ettiğinde ne olur?
Kiraya veren, itirazın kaldırılması davası açar; mahkeme geçerliliği denetler.
Kiracı çıkmazsa zorla çıkarılabilir mi?
Evet, icra dairesi tahliyeyi zorla gerçekleştirir.
SONUÇ VE HUKUK BÜROMUZUN YAKLAŞIMI
Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda hem kiracı hem de mal sahibi açısından son derece önemlidir. Yanlış düzenlenen bir belge, yıllarca sürecek tahliye davalarına yol açabilir.
Hukuk büromuz, kira hukuku ve tahliye işlemleri alanında geniş deneyime sahiptir. Yargıtay’ın güncel içtihatlarını yakından izleyerek, müvekkillerine hem belge hazırlama aşamasında hem de dava sürecinde en güvenli hukuki stratejiyi sunmaktadır.
Kiraya verenlerin haklarını korurken, kiracının da yasal güvencelerini gözeten, dengeli ve çözüm odaklı yaklaşımımızla her iki taraf için de adil sonuçlar üretmeyi hedefliyoruz.
Tahliye taahhütnamesi düzenlemeden veya tahliye talebinde bulunmadan önce, profesyonel hukuki destek almak hak kayıplarını önleyecektir.
Büromuz, kira hukukunda edinilmiş tecrübesiyle bu süreçte müvekkillerinin yanındadır.