GİRİŞ
Türk hukukunda bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından mülkiyetine sahip olunmasına paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti denir.
Zaman içinde bu ortaklık yapıları, ortaklar arasında anlaşmazlık, kullanım zorluğu veya satış ihtiyacı nedeniyle sürdürülemez hale gelebilir.
Bu durumda çözüm yolu, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.
Ortaklığın giderilmesi davaları, mülkiyetin paylaşılması ya da satış suretiyle ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesi amacını taşır.
Bu davalar, miras kalan taşınmazlarda, birlikte alınan gayrimenkullerde veya aile içi paylaşmazlıklarda oldukça sık görülür.
Bu yazıda, ortaklığın giderilmesi davalarının hukuki dayanakları, uygulanma biçimleri, mahkeme süreci, Yargıtay içtihatları ve uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar profesyonel avukat diliyle ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.
HUKUKİ DAYANAK
Ortaklığın giderilmesi davasının temel dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesidir.
İlgili maddeye göre:
“Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyetin devamını istemekte haklı bir sebep bulunmadıkça, paylaşma talebinde bulunabilir.”
Ayrıca HMK m.4/1-a hükmüne göre, ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2020/3214 E. – 2021/2479 K. kararında,
“Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasındaki mülkiyet birliğinin sona erdirilmesini amaçlayan bir tespit ve sonuç davasıdır.”
şeklinde hüküm kurmuştur.
DAVANIN KONUSU VE AMACI
Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyetin paydaşlar arasında bölünmesi veya taşınmazın satılıp bedelinin paylaştırılması amacıyla açılır.
Amaç, taraflar arasındaki ortak mülkiyet ilişkisinin sürdürülmesini imkânsız kılan durumu sona erdirip bireysel mülkiyet tesis etmektir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2019/2432 E. – 2020/1528 K. kararında,
“İzale-i şuyu davasının amacı, ortaklığın sürdürülmesini imkânsız hale getiren mülkiyet ilişkisini sona erdirip paydaşlara bağımsız mülkiyet kazandırmaktır.”
demiştir.
DAVAYI KİMLER AÇABİLİR?
Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda her paydaş, ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Davacının, paydaş olduğunu tapu kaydı ile ispat etmesi gerekir.
Elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras ortaklığı) dava, tüm mirasçılar birlikte veya miras ortaklığı temsilcisi tarafından açılmalıdır.
Yargıtay 14. HD, 2020/3211 E. – 2021/2834 K. kararında,
“Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davası, tüm mirasçıların birlikte hareket etmesiyle açılabilir.”
şeklinde karar vermiştir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi,
yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12).
DAVANIN AÇILMA ŞARTLARI
- Ortak mülkiyetin varlığı (tapu kaydı ile ispatlanmalıdır)
- Davacının paydaş sıfatı
- Ortaklığın devamını gerektiren haklı bir nedenin bulunmaması
Bu koşullar varsa, her paydaş tek başına dava açabilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ YÖNTEMLERİ
- AYNEN TAKSİM
Eğer taşınmaz bölünebilir nitelikteyse, mahkeme her paydaşa ayrı bir bölüm vererek ortaklığı fiilen sona erdirir.
Örneğin tarla, arsa veya birden fazla bağımsız bölüm içeren taşınmazlar bu yolla bölünebilir.
Yargıtay 14. HD, 2019/2867 E. – 2020/2138 K. kararında,
“Taşınmaz bölünebilir nitelikteyse satış yerine aynen taksime karar verilmesi gerekir.”
demiştir.
- SATIŞ SURETİYLE GİDERİLME
Taşınmaz bölünemiyorsa veya bölünmesi ekonomik değerini kaybettirecekse, mahkeme satış yolunu tercih eder.
Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır.
Elde edilen bedel, pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır.
Yargıtay 14. HD, 2020/3185 E. – 2021/2619 K. kararında,
“Bölünemez taşınmazlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.”
şeklinde hüküm kurmuştur.
AYNEN TAKSİMİN ŞARTLARI
Aynen taksim için taşınmazın:
- Bölünebilir nitelikte olması,
- Her paydaşın payına uygun parça ayrılabilmesi,
- İmar mevzuatına uygun şekilde bölünebilmesi gerekir.
Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak bu koşulların varlığını değerlendirir.
Uygun görülmezse satış yoluna başvurur.
SATIŞ USULÜ VE DAĞITIM
Mahkemenin satış kararı kesinleştiğinde, dosya icra dairesine gönderilir.
İcra müdürlüğü, açık artırma düzenler.
Satış bedelinden;
- Satış masrafları,
- Vergi ve harçlar,
- Kalan miktar ise pay oranlarına göre paydaşlara ödenir.
Yargıtay 14. HD, 2021/1528 E. – 2022/1174 K. kararında;
“Satış yoluyla giderilmede elde edilen bedel, paydaşların tapu kayıtlarındaki hisselerine göre dağıtılır.”
demiştir.
İSPAT VE DELİLLER
Davacı, paydaş olduğunu tapu kayıtlarıyla,
taşınmazın bölünebilir veya bölünemez olduğunu ise bilirkişi raporu ile ispat eder.
Mahkeme, zorunlu olarak keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır.
Yargıtay 14. HD, 2020/2875 E. – 2021/1936 K. kararında;
“Ortaklığın giderilmesi davalarında bilirkişi raporu alınmadan hüküm kurulamaz.”
demiştir.
MÜŞTEREK (PAYLI) VE ELBİRLİĞİ MÜLKİYET ARASINDAKİ FARK
Paylı mülkiyet: Her paydaş, kendi payı oranında tasarruf hakkına sahiptir.
Elbirliği mülkiyeti: Mirasçılar arasında olup, herkesin hakkı bir bütündür; tek başına tasarruf edilemez.
Bu nedenle elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi için tüm mirasçıların davaya katılması gerekir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ VE TAZMİNAT
Bazı durumlarda paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir.
Bu talep, izale-i şuyu davası sırasında ileri sürülebileceği gibi ayrıca ayrı bir dava olarak da açılabilir.
Yargıtay 1. HD, 2020/3248 E. – 2021/2172 K. kararında;
“Ortaklığın giderilmesi davası sırasında haksız kullanım varsa, ecrimisil talebi aynı dava içinde değerlendirilebilir.”
demiştir.
YARGITAY KARARLARINDAN ÖRNEKLER
- Yargıtay 14. HD, 2019/2432 E. – 2020/1528 K.: “İzale-i şuyu davası paylı mülkiyetin sonlandırılması amacını taşır.”
- Yargıtay 14. HD, 2020/3211 E. – 2021/2834 K.: “Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların birlikte dava açması gerekir.”
- Yargıtay 14. HD, 2019/2867 E. – 2020/2138 K.: “Bölünebilir taşınmazlarda aynen taksim tercih edilmelidir.”
- Yargıtay 14. HD, 2020/3185 E. – 2021/2619 K.: “Bölünemez taşınmazlarda satış usulü uygulanır.”
- Yargıtay 1. HD, 2020/3248 E. – 2021/2172 K.: “Ecrimisil talebi izale-i şuyu davasında değerlendirilebilir.”
SIK SORULAN SORULAR
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Genellikle 9 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır; bilirkişi ve satış süreci uzatabilir.
Tüm paydaşların rızası gerekir mi?
Hayır, bir paydaşın talebi yeterlidir.
Taşınmaz bölünebilir mi nasıl anlaşılır?
Mahkeme bilirkişi incelemesiyle karar verir.
Satıştan payıma düşen bedel nasıl belirlenir?
Tapudaki hisse oranına göre dağıtılır.
Elbirliği mülkiyetinde tek başıma dava açabilir miyim?
Hayır, tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.
SONUÇ VE HUKUK BÜROMUZUN YAKLAŞIMI
Ortaklığın giderilmesi davaları, mülkiyet ilişkilerinin karmaşıklaştığı en hassas dava türlerinden biridir.
Yanlış açılan bir dava, yıllarca sürebilecek bir süreci uzatabilir veya hak kayıplarına neden olabilir.
Hukuk büromuz, taşınmaz hukuku ve miras hukuku alanında edindiği geniş tecrübeyle, ortaklığın giderilmesi süreçlerinde müvekkillerine kapsamlı destek sağlamaktadır.
Gerek aynen taksim gerek satış yoluyla giderilme davalarında, Yargıtay kararlarına ve imar mevzuatına uygun, hızlı ve etkin bir temsil anlayışıyla hareket ediyoruz.
Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkların adil, kalıcı ve pratik biçimde çözülmesi için büromuz, hem dava hem satış aşamasında müvekkillerinin yanında olmaya devam etmektedir.