Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır?
Hisseli bir tapuda paydaşlar anlaşamadığında ya da miras kalan bir taşınmazın ne yapılacağı konusunda mirasçılar uzlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu yazıda davanın nasıl açıldığı, aynen taksim ile satış arasındaki farkın nasıl belirlendiği ve 2023’te yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk şartı açıklanmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilerek her paydaşın payının bağımsız hâle getirilmesini sağlayan davadır. Mal aynen bölünebiliyorsa bölünür; bölünemiyorsa satılarak bedeli paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.
Davanın hukuki temeli TMK m.698’dir: paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Miras ortaklığı bakımından ise TMK m.642 uyarınca her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman paylaşma isteyebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?
Kısa cevap: Paydaşlardan veya mirasçılardan herhangi biri tek başına dava açabilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz. Dava, davacı dışındaki tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır.
Paydaşlardan birinin eksik bırakılması davanın esastan görülmesini engeller; bu nedenle dava öncesinde güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgesi üzerinden paydaş listesinin tam olarak çıkarılması gerekir. Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun mirasçılarının tamamı davaya dâhil edilmelidir.
Paylaşma nasıl yapılır: aynen taksim mi, satış mı?
Kısa cevap: TMK m.699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Kanun aynen taksimi önceler; ancak bölünme mümkün değilse satışa hükmolunur.
TMK m.699’un işleyişi şöyledir:
- Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir.
- Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
- Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur.
Uygulamada bir daire, dükkân veya küçük yüzölçümlü arsanın aynen bölünmesi çoğunlukla mümkün olmadığından, bu tür taşınmazlarda satış yoluyla paylaşım sonucu doğar. İmar mevzuatındaki ifraz koşulları da aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirleyen unsurlardandır.
Satış paydaşlar arasında yapılabilir mi?
Kısa cevap: Evet, ancak TMK m.699/3’ün son cümlesi uyarınca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Paydaşlardan biri dahi karşı çıkarsa satış üçüncü kişilere de açık olarak yapılır.
Bu hüküm önemlidir: taşınmazın aile dışına çıkmasını istemeyen paydaşların, satışın kendi aralarında yapılması için oybirliğiyle hareket etmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk zorunlu mudur?
Kısa cevap: Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Bu düzenleme 28/3/2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun ile eklenmiştir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde, herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.
Sürece ilişkin bilinmesi gereken noktalar:
- Süre: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde başvuruyu sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A/9).
- Zamanaşımı: Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A/15).
- Toplantıya katılmama: Geçerli mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve aleyhine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (m.18/A/11).
- Anlaşma hâlinde: m.18/B/3 uyarınca anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
- Tapu tescili: m.18/B/5 uyarınca taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinin tarafı, icra edilebilirlik şerhinden sonra tapu müdürlüğünden doğrudan tescil talebinde bulunabilir; resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılır.
Arabuluculuk aşamasının doğru yürütülmesi, uzun sürebilen bir satış sürecinden kaçınma imkânı sunduğu için önemlidir. Arabuluculuk süreci hakkındaki yazımız bu konuda genel bilgi vermektedir.
Satış süreci nasıl işler?
Mahkeme satışa karar verdiğinde satış, kararın kesinleşmesinin ardından satış memurluğu eliyle yürütülür. Sürecin ana hatları şöyledir:
- Taşınmazın kıymetinin bilirkişi marifetiyle takdir edilmesi,
- Satış ilanının yapılması ve paydaşlara tebliği,
- Açık artırmanın gerçekleştirilmesi,
- İhalenin kesinleşmesi ve tapu devri,
- Satış bedelinin, giderler düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılması.
Paydaş ihaleye katılabilir mi?
Kısa cevap: Evet. Paydaşlar da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilir. Taşınmazın elden çıkmasını istemeyen paydaş için bu, pratikte en gerçekçi yollardan biridir.
Paydaşın ihaleye katılması hâlinde, kendi payına düşecek tutar dikkate alınarak hesap yapılır. Bu nedenle ihaleye hazırlıklı girmek ve taşınmazın gerçek değerini önceden bilmek önem taşır.
Yargılama ve satış giderlerini kim öder?
Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi davası, taraflardan birinin haksızlığına dayanmadığından, yargılama giderleri kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Satış giderleri de satış bedelinden karşılanır.
Bu, davanın “kazanan-kaybeden” mantığıyla işlemediği anlamına gelir. Dava, mevcut ortaklığı sona erdiren bir düzenleme davasıdır.
Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kısa cevap: HMK m.4/1-b uyarınca taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme, HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Antalya’da ortaklığın giderilmesi süreci
Taşınmaz Antalya’da bulunuyorsa dava Antalya sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Antalya’da miras yoluyla intikal etmiş hisseli taşınmazlar — özellikle Muratpaşa, Kepez ve Konyaaltı’ndaki apartman daireleri ile ilçelerdeki tarım arazileri — sık karşılaşılan uyuşmazlık konusudur. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki bölünme sınırlamaları, aynen taksimin mümkün olup olmadığını doğrudan etkilediğinden ayrıca değerlendirilmelidir.
Sık sorulan sorular
Miras kalan ev, diğer mirasçılar istemeden satılabilir mi?
Evet. Paydaşlardan biri tek başına dava açabilir ve aynen taksim mümkün değilse mahkeme satışa karar verebilir. Bu sonuç diğer paydaşların rızasına bağlı değildir.
Hisseli tapuda kendi payımı üçüncü kişiye satabilir miyim?
Paylı mülkiyette paydaş, kendi payını kural olarak devredebilir; ancak diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı gündeme gelir. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçı, terekedeki belirli bir mal üzerindeki payını tek başına devredemez.
Dava ne kadar sürer?
Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, keşif ve bilirkişi incelemesinin süresine ve satış aşamasına göre önemli ölçüde değişir. Bu nedenle önceden kesin bir süre belirtmek mümkün değildir.
Ortaklığın giderilmesi davası açılmasını engellemek mümkün müdür?
TMK m.698/2 uyarınca paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ayrıca aynı maddeye göre uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Arabuluculukta anlaşırsak tapu devri nasıl yapılır?
Anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir ve resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılır (6325 s.K. m.18/B/5).
Kiracı olan taşınmazda ortaklık giderilebilir mi?
Evet; taşınmazda kiracı bulunması davaya engel değildir. Kira ilişkisinin akıbeti ayrıca değerlendirilir. Kira uyuşmazlıkları için kira hukuku çalışma alanımıza bakabilirsiniz.
Satıştan sonra para ne zaman elime geçer?
İhalenin kesinleşmesi ve satış giderlerinin mahsubundan sonra, bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Zamanlama, ihaleye itiraz edilip edilmediğine göre değişir.
İlgili yazılar
- Miras paylaşımı, mirasçılık ve dava süreci
- Tapu iptal ve tescil davası
- Miras Hukuku çalışma alanımız
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m.642, m.698, m.699)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/A, m.18/B)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m.4, m.12)
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlık somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilir.