Şehap Avukatlık & Arabuluculuk
İletişim
Kira Hukuku

Kira Hukuku Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davaları

Yazar: Av. Serdar Şehap · Yayın: · Son güncelleme:

1. Giriş

Kira hukuku, hem kiracının barınma hakkını hem de mal sahibinin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren, günlük yaşamın en sık karşılaşılan özel hukuk alanlarından biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299–356 arasında düzenlenen kira ilişkisi, hem konut hem de işyeri kiralamalarında önemli farklılıklar içerir.

Günümüzde kira uyuşmazlıklarının sayısı, özellikle konut kiralarında yüksek enflasyon ve fahiş artış talepleri nedeniyle ciddi biçimde artmıştır. Kiracının korunması ilkesi, TBK’da açıkça yer alsa da, mal sahiplerinin mülkiyet hakkı da Anayasa m.35 ile güvence altındadır. Bu iki hakkın dengesi, kira hukukunun temelini oluşturur.

Bu yazıda, kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar, tahliye sebepleri ışığında kiracı ve malik hakları detaylı biçimde ele alınacaktır.

2. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesi, TBK m.299’da “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği” bir sözleşme olarak tanımlanır.

Kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartı yoktur, ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması her zaman tavsiye edilir.

3. Kira Artışı ve Uyarlama Davaları

Kira bedelinin artışı, TBK m.344’e göre düzenlenmiştir.

Son yıllarda kira artış oranlarına geçici olarak %25 sınırı getirilmiş olsa da bu düzenleme sadece konut kiraları için geçerlidir ve süresi sınırlıdır.

4. Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

Kiracının en temel yükümlülükleri şunlardır:

Kiracı, kiralananın bakım-onarımına ilişkin küçük masraflardan sorumludur; ancak esaslı onarımlar mal sahibine aittir.

5. Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

Kiraya verenin başlıca yükümlülükleri şunlardır:

6. Tahliye Nedenleri (TBK m.352 vd.)

Kira hukukunda tahliye, mal sahibinin kiracıyı sözleşme süresi sona ermeden veya hemen sonrasında kiralanandan çıkarma talebidir. Tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup, TBK m.350–356 arasında düzenlenmiştir.

6.1 Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı, kira bedelini ödemezse mal sahibi iki haklı ihtar göndererek tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).

6.2 Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kira sözleşmesinden sonra imzalanmış bir tahliye taahhütnamesiyle belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmişse, mal sahibi bu belgeye dayanarak icra yoluyla tahliye isteyebilir (TBK m.352/1).

6.3 Yeniden İnşa veya Gereksinim Nedeniyle Tahliye

Mal sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için kullanmak istiyorsa gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m.350). Ayrıca taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa da tahliye talep edilebilir.

6.4 Kiracının Başka Konutu Olması

Kiracının aynı belediye sınırları içinde oturabileceği nitelikte bir konutu varsa, bu durum tahliye nedeni olabilir. Bu değerlendirmede konutun fiilen kullanılabilir durumda olup olmadığı somut olaya göre incelenir.

6.5 Sözleşme Süresinin Dolması ve Fesih

Kira süresi dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı evi boşaltmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar (TBK m.347). Ancak malik, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimle yenilememe hakkını kullanabilir.

7. İşyeri Kiraları ve 6353 Sayılı Kanun’un Getirdiği Farklar

İşyeri kiralamalarında, TBK’nın bazı maddeleri kiracının lehine emredici değildir. Bu nedenle taraflar, sözleşmede serbestçe farklı hükümler kararlaştırabilir. Ancak tahliye, kira bedeli ve fesih süreleri bakımından TBK hükümleri uygulanır.

8. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu

2023 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunlu hâle gelmiştir. 6102 sayılı Kanun’un değişik hükümleri gereğince, kira ilişkisinden doğan tahliye, alacak ve tespit davaları açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

9. Kiracının Tahliye Süreci

Tahliye, iki şekilde gerçekleşebilir:

İcra dairesince gönderilen tahliye emrine karşı kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse, tahliye işlemi kesinleşir.

11. Tahliye ve Tazminat Taleplerinin Birlikte İleri Sürülmesi

Mal sahibi, tahliye davası açarken aynı zamanda ödenmeyen kira bedellerini birleştirilmiş dava olarak talep edebilir. HMK m.110’a göre talepler arasında bağlantı bulunması hâlinde bu mümkündür. Bu durumda mahkeme, hem tahliye hem de kira alacağı yönünden birlikte hüküm kurabilir.

SIK SORULAN SORULAR

Kira artışı yıllık ne kadar olabilir? TBK m.344’e göre TÜFE oranını geçemez; ancak beş yılda bir rayiç değere göre yeniden belirlenebilir.

Kiracı kira ödemezse hemen çıkarılabilir mi? Hayır. Önce ihtar gönderilmeli, ardından dava açılmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle birlikte imzalanırsa geçerli olur mu? Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte mi yoksa sonradan mı düzenlendiği, geçerlilik bakımından somut olayda değerlendirilen bir konudur.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkar mı? Hayır. Yeni malik, sözleşme bitiminde kendi ihtiyacı varsa tahliye talep edebilir.

SONUÇ VE HUKUK BÜROMUZUN YAKLAŞIMI

Kira hukuku uyuşmazlıkları, teknik bilgi kadar dikkatli süreç yönetimi de gerektirir. Hem kiracı hem de mal sahibi açısından küçük bir hata, yıllarca sürebilecek davalara veya ciddi maddi kayıplara yol açabilir.

Hukuk büromuz, kira hukukunun tüm alanlarında (tahliye davaları, kira artış davaları, uyarlama davaları, tahliye taahhütnameleri, arabuluculuk süreçleri) müvekkillerine kapsamlı ve güncel hukuki danışmanlık sunmaktadır. Deneyimli ekibimiz, her müvekkilin durumuna özel stratejiler geliştirir ve süreci hızlı, güvenli ve etkili şekilde yönetir.

Kira ilişkilerinde hakkınızı ararken veya sözleşme düzenlerken, profesyonel desteğimizden yararlanarak hukuki güvenliğinizi en üst düzeye çıkarabilirsiniz.

İlgili çalışma alanı: Kira Hukuku