Türkiye’de bireylerin yaklaşık yüzde 40’ı oturduğu evde kiracıdır. Bu rakamlarla 47 ülke arasında 41’inci sırada yer alan Türkiye’de kiracı sayısı ve dolayısıyla kiracılık ilişkisinden kaynaklanan sorunlar gün ve gün artmaktadır. TÜİK verileri doğrultusunda köylerden kente göçün sürdürüldüğü, Türkiye genelindeki kentleşme oranının ise mevcut durumda yüzde 78 oranında olduğu ve bu duruma bağlı nüfusun ise 60 milyon seviyesinde bulunduğu belirtiliyor. 2023 yılına kadar kente göçün devam edeceği ve kentleşme oranının yüzde 84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu tahmine göre 2023’te Türkiye’nin %84’ü şehirde yaşayacak olup, kiracılık ilişkisinden kaynaklı sorunların giderek artacağı tahmin edilmektedir.
Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan en büyük sorunlar; kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiralananın hor kullanılması ve kiracının tahliye edilmesi olarak sıralanmaktadır.
Her ne kadar yasalar sıkça yenilense de taahhütname-kontrat gibi hukuksal işlemler hem ev sahibi hem de kiracının kafasında daima soru işaretleri oluşturmaktadır. Bu soru işaretlerinden birisi de gerekli şartlar var olmasına rağmen kiracı evden çıkmazsa hangi yollara başvurulması gerektiği sorusudur.
Tahliye davalarını en kısa biçimde; kiracının kiralanandan çıkartılması yani kiralananın boşaltması davaları olarak tanımlayabiliriz.
Tahliye davalarını, dava açma koşullarına ve dava açma nedenlerine göre alt kategorilere ayırdığımızda;
- Borçlar Yasasına göre açılacak tahliye davaları
- 6570 sayılı yasaya göre açılacak tahliye davaları
- 634 Sayılı yasaya göre açılacak tahliye davaları
- İmar Yasasına göre açılacak tahliye davaları
- Kamulaştırma Yasasına göre açılacak tahliye davaları
- İskan Yasasına göre açılacak tahliye davaları
- Özel yasalara göre açılacak tahliye davaları
- İcra ve İflas Yasası uyarınca açılacak tahliye davaları
olmak üzere 8 ana başlık altında değerlendirebiliriz.
Uygulamada en çok açılan davalar, 6570 sayılı yasaya göre açılacak tahliye davalarıdır.
6570 SAYILI YASAYA GÖRE AÇILACAK TAHLİYE DAVALARI
Kanun koyucu 6570 sayılı yasanın 7. Maddesi tahtında kira şartlarına ve Borçlar Kanununa aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile hangi şartlarda tahliye davası açılabileceği düzenlenmiştir. Buna göre;
– Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliyesi istenebilir.
– Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında tahliye davası açabilir.
-Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında tahliye davası açabilir.
– Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tâdil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında tahliye davası açabilir.
– Gayrimenkulü Medeni kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyle iş yeri olarak kullanılma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyle altı ay sonra tahliye davası açabilir.
-Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında tahliye davası açabilir.
Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.
1-YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVALARI
Kiracı, kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmiş olduğu halde tahliye etmez ise, kiralayan icra müdürlüğüne başvurarak, kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebileceği gibi, dilerse doğrudan kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde veya kira sözleşmesinde yetkili kılınan yer sulh hukuk mahkemesinde dava açarak da kiracının kiralanandan çıkarılmasını isteyebilir.
İster icra takibi yoluyla, ister dava açmak yoluyla olsun, hukuki süreç taahhüt tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde açılmalıdır. Bu süre “hak düşürücü süre” dir.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için muhakkak;
– yazılı olması
-kira sözleşmesinde belirtilmemiş olması,
-kira sözleşmesi ile aynı veya çok yakın tarihte düzenlenmemiş olması gerekmeketddir.
2-KONUT (MESKEN) GEREKSİNMESİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiralayan; kiralananı, kendisi, eşi veya çocukları için konut olarak bizzat kullanma gereksinmesinde kalırsa, kira sözleşme süresinin bitiminde kiracı hakkında tahliye davası açabilir. Uygulamada çok görülen bu tür davaların sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur. Ancak; sözleşme süresinin (kira döneminin) bitiminden en az 15-20 gün önceden kiracıya, gereksinme nedeniyle kiralananın kira süresinin sonunda boşaltılması dileği ile uyarı (ihtarname) gönderilirse, dava açma, kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık süreye bağlı değildir. Bir ay geçse de dava açılabilir. Bu açılma yeni kira dönemi başlamasına kadar devam eder. Mahkemece gözönünde tutulacak husus kiralayanın, kiralanana gereksinme duyup duymadığının saptanmasıdır. Bu durum her türlü delille ispatlanabilir.
3- İŞYERİ GEREKSİNMESİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiralayan veya malik tarafından, kendisinin, eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı yapması için işyeri olarak kullanılma gereksinmesi zorunlu olan durumlarda, kira sözleşmesindeki sürenin sonunda tahliye (boşaltma) davası açılabilir. Ancak; kira süresi dolmadan (en az 15-20 gün önce) kira süresi bitiminde işyeri gereksinmesi nedeniyle sözleşmenin yenilenmiyeceği dileğini kapsayan uyarı (ihtarname) kiracıya ulaşmışsa, kira süresi bitiminden İtibaren davanın açılması için bir aylık süreye uyma zorunluğu yoktur. Bu süre geçirildikten sonra da dava açılabilir.
4- KİRALANANIN YENİDEN YAPMA (İNŞA) VEYA (İMAR) YAPILMA NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiralananda, yeniden (inşa) yapma veya (imar) onarma amacıyla onarım, (tevsi) genişletme veya (tadili) değişikliği için yasa koyucu, kiralayana veya taşınmaz malikine boşaltma davası açma yetkisi vermiştir. Amaç, kiralananın daha iyi duruma getirilmesini sağlamaktır. 6570 sayılı yasanın 7/ç maddesi bu hususta kurallar öngörmüştür. Bu tür davalar, kira sözleşmesinin bitim gününden itibaren bir ay içinde açılması zorunludur. Ancak, kiracıya; sözleşme süresi bitmeden en az 15-20 gün önce bu yolda uyarı (ihtarname) gönderildiği takdirde, yukarda açıklanan sözleşme bitim gününden itibaren 1 ay içinde davanın açılma zorunluluğu ortadan kalkar ve yeni kira dönem başına kadar dava açılabilir. Dava; keşif, bilirkişi incelemesi, yapı projesi, imar haritası gibi delillerle ispatlanabilir.. Dava sabit olduğu takdirde haklı bulunacak ve kiracının süresiz olarak kiralananı boşaltmasına karar, verilecektir.
Bu davayı kiralayan açacaktır. Kiralayanın kiralananın maliki olması zorunlu değildir. Ancak kiralayan malik olmayıp dava açmış olursa, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun iznini almalıdır. Elbirliği mülkiyetinde de tüm maliklerin izinleri alınmalı ya da davaya katılımları sağlanmalıdır.
Süresinde tahliye davası açıldıktan sonra ilk ayın kirasının alınması kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmiş olmaz.
Bu tür davalarda davanın kabulü süresiz tahliye kararını içerecektir. Burada geçici tahliyeye karar vermek söz konusu olmayacaktır.
Kiracının tahliye sonunda kiralananda imar ya da inşaat yapılıp bitirildiğinde kiralananın yeni hali ve yeni kira bedeli ile mesken ya da bir işyerine eski kiracının kiralamaya hakkı vardır. Kiralayanın bu yoldaki tebliğine bir ay içinde bu hakkını kullanması gerekir.
Kiralayan kiracıya kiralama hakkını kullanması için ihtar tebliğ etmediği sürece 3 yıl süreyle başkasına kiraya veremeyecektir.
5- KİRALANANI MEDENİ YASAYA GÖRE KAZANANIN TAHLİYE DAVASI
Kiralananın maliki, Medeni Yasaya göre, kiralananı kazanır, konut veya işyeri olarak kendisinin, eşinin veya çocuklarının gereksinmesi nedeniyle, kiracı hakkında, kiralananı kazanma gününden itibaren bir aylık süre içerisinde burasını gereksinmelerine ayıracağını bildirmek suretiyle 6 ay sonra boşaltma davası açabilir. Ancak 6 aylık süre sonundan itibaren ne süre içerisinde davanın açılacağı maddede açıklanmamıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nce yeni kira dönemi başına kadar davanın açılacağı öngörülmüş, maddedeki boşluk doldurulmak istenmiştir. Kanımızca, bu husus iyi niyet kurallarına ters düşecektir. Zira maddede 6 aylık süre sonunda davanın açılacağı belirtilmiştir. Diğer boşaltma davaları gibi, bu altı aylık sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde davanın açılması yerinde olacaktır. Sürekli kiracının boşaltma basıncı (tazyiki) altında tutulması Medeni Yasa’nın 2’nci maddesine de ters düşecektir. (Bakınız, aksi görüş için Celal Erdoğan; Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ocak 1998, Seçkin Yayınevi-Ankara, s.1089)
Kiralananı satın alan yeni malik, eski malik ya da kiralayanın durumunu kazanır. Kiracı ile eski kiralayanın yaptığı kira sözleşmesi kendisini de bağlayacaktır.
Burada gözönünde tutulacak husus; yeni malikin kiralananı satın aldığı günden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname (uyarı) tebliğ ettirmesi ve kazanma gününden itibaren 6 ayın sonunda da tahliye davasını açması hususu olacaktır.
6-İKİ HAKLI UYARI (İHTAR) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kira parasını gününde ödememesinden dolayı kendilerine bir yıl içinde haklı olarak iki kez yazılı uyarı (ihtar) gönderilen kiracılar hakkında kiralayan; kira süresinin sonunda, tahliye (boşaltma) davası açabilir. Ayrıca sözleşmenin bozulmasının uyarılmasına (ihtarına) gerek yoktur. İhtarname çekmek ve buna dayanarak tahliye davası açma yetkisi kiralayana aittir. Mal sahibi kiralayan değilse, bu biçimde ihtarlar çekmek ve tahliye davası açmak hakkına sahip olmayacaktır. Ancak, kiralananın maliki önceden kiracıya ihtarname gönderip kira paralarının kendisine veya gösterdiği adrese gönderilmesini tebliğ ettirmiş olursa ve bu duruma rağmen kiracı kira paralarını ödemezse, iki haklı ihtarı kiracıya tebliğ ettirebilir ve kira dönemi sonunda da bu nedenle tahliye davası açabilecektir.
Uygulamada bu tür davalar çoğunluk göstermektedir. Türlü nedenlerle gününde kira parasını ödemeyen kiracılara, kiralayan tarafından uyarı gönderilmekte ve davalar açılmaktadır.
Kiracıya gönderilecek uyarının biçim koşulu yoktur. Yalnızca yazılı olması yasada öngörülmüştür. Gerçekten ispat bakımından bu husus önemlidir.
Bu dava kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre geçirilirse, artık açılan dava dinlenmeyecektir.
7-KİRACININ KENDİSİ VEYA EŞİNİN TAPULU KONUTU BULUNMASI NEDENİYLE AÇILACAK TAHLİYE DAVASI
Kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin adına kayıtlı, oturabilecekleri konutu bulunduğu takdirde, kiracı hakkında; kiralayan, tahliye (boşaltma) davası açabilir. Ancak, bu konut; aynı kent ve belediye hudutları içinde olmalıdır. Davanın açılma koşulu buna bağlıdır. Bu tür davalar herhangi bir süreye bağlı değildir. Kiracının kendisine ya da birlikte oturduğu eşine ait aynı şehir veya belediye hudutları içinde oturabilecekleri meskeninin varlığını kiralananın malikinin öğrendiği günde dava açılabilecektir. Önceden ihtar (uyarı) tebliği koşulu dava açılması için aranmayacaktır.
Dava açacak kiralayanın malik olması zorunlu olup bu tür davaların koşuludur. Zira bu tür davalar yalnızca kiralananın maliki tarafından açılır. Bunun için de öncelikle davayı açanın malik olup olmadığı araştırılacak, malik olmayan davacının davası reddolunacaktır.
İntifa hakkı sahibi bu tür dava açamaz. Paylı mülkiyete konu kiralananda pay ve paydaş çoğunluğu dava açabilecektir. Elbirliği mülkiyetine bağlı kiralananın tüm maliklerinin dava açmaları ya da davaya katılımlarının sağlanması, izinlerinin alınması gerekir.
8- KİRALANANI KİRACININ BAŞKASINA KİRALAMASI, DEVRİ NEDENİYLE AÇILACAK TAHLİYE DAVASI
Kiracı, kira sözleşmesinde özel koşul olarak kabul edilmedikçe, kiralananı kısmen veya tamamen başkasına devredemez, kiraya veremez, kullandıramaz. Bunun aksine davranışı kiralananı boşaltmasına yol açacak ve hakkında tahliye davası açılabilecektir. Bu tür tahliye davası yalnızca kiralayan tarafından açılır. Kiralayan olmayan malikin dava açma hakkı yoktur.
Ancak kiralanan; sözleşmenin amacına uygun olarak, başkalarına kiralanması zorunlu ve olağan yerlerden ise (örneğin: otel, pansiyon, öğrenci yurdu gibi) tümünün devri mümkün değildir, kısmen kiralanabilir.
Kiralananın başkasına devri nedeniyle açılacak boşaltma davalarında, davalı tarafa önceden uyarı (ihtar) gönderilmesi ve ulaştırılması gereği vardır. Haksız olarak kiralanana girenler için 3091 sayılı yasanın uygulanması idari makamlardan istenilebilecektir.
Kira sözleşmesinde başkasına kiraya verme veya devretme koşulu özel olarak benimsenmişse, açılan tahliye (boşaltma) davası dinlenmeyecektir.
6570 Sayılı Yasanın 12’nci maddesi, 6570 Sayılı Yasa kapsamında olan yerler için geçerli ve uygulanır. Bu yasa kapsamı dışındaki yerler için Borçlar Yasasının 256’ncı maddesi gözönünde tutulur.
Kira sözleşmesinde yalnızca kiralananın başkasına devri özel olarak yasaklanmış ancak ortaklık hakkında bir hüküm yazılmamışsa, kiracı üçüncü bir kişiyi ortak olarak kiralanana alabilecektir. Ancak kira sözleşmesinde ortak alınması da yasaklanmışsa, kiracı ortak da alamayacaktır. Kiracının aksine tutumu kira sözleşmesine aykırılık teşkil edecektir. Kira sözleşmesinde devir yasağı konulmuşsa, kiracının kiralananı başkasına devri halinde, kiracıya eski halin iadesi istemi ile ihtarname (uyarı) tebliğ olunacak ve verilen belli süre içinde eski hale getirilmesi talep edilecektir. Verilen bu süre içinde kiralanan eski haline getirilmemiş olursa tahliye davası açma hakkı doğacaktır.
Kiracı, kiralananı ortağı olan şirkete devrettiği takdirde sözleşmede devir yasağı konulmuşsa, bu devir kira sözleşmesine aykırılık olur.
9-ÖLEN KİRACININ MİRASÇILARI HAKKINDA TAHLİYE DAVASI
6570 sayılı yasanın 13’üncü maddesine göre, kiracının ölümü halinde mirasçıları hakkında, sözleşmeye ve B.Y.’sının 6570 sayılı yasaya ters düşmeyen hükümlerine tam olarak uydukları takdirde, sözleşmenin bozulması ve kiralananın tahliyesi (boşaltılması) davası açılamaz. Bu kural ölen kiracı ile birlikte oturanlar için de geçerlidir. Yasa koyucu, ölen kiracı tarafından kurulmuş iş yerinin dağılmamasını amaçlamış ve kiracının mirasçılarını korumak istemiştir. Tersine durum tahliye (boşaltma) davasının açılmasına neden olacaktır.
Ölen kiracının mirasçıları, konutlarda aynı taşınmaz malda oturmak, işyerlerinde de ölenin meslek ya da sanatını devam ettirmek hakkına sahiptirler. Bu sanatı yapmayı sürdürdükleri sürece haklarında tahliye davası açılamaz.
Mirasçıların ölen kiracı mirasbırakanları ile aynı meslekten olmaları zorunluluğu bulunmamaktadır. Yalnızca, ölen kiracının kiralananda yapmakta olduğu ticareti aynen sürdürecek durumda olmaları yeterli olacaktır.