KİRA HUKUKU UYUŞMAZLIKLARI VE TAHLİYE DAVALARI

1. Giriş

Kira hukuku, hem kiracının barınma hakkını hem de mal sahibinin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren, günlük yaşamın en sık karşılaşılan özel hukuk alanlarından biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299–356 arasında düzenlenen kira ilişkisi, hem konut hem de işyeri kiralamalarında önemli farklılıklar içerir.

Günümüzde kira uyuşmazlıklarının sayısı, özellikle konut kiralarında yüksek enflasyon ve fahiş artış talepleri nedeniyle ciddi biçimde artmıştır. Kiracının korunması ilkesi, TBK’da açıkça yer alsa da, mal sahiplerinin mülkiyet hakkı da Anayasa m.35 ile güvence altındadır. Bu iki hakkın dengesi, kira hukukunun temelini oluşturur.

Bu yazıda, kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar, tahliye sebepleri, Yargıtay kararları ışığında kiracı ve malik hakları detaylı biçimde ele alınacaktır.

2. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesi, TBK m.299’da “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği” bir sözleşme olarak tanımlanır.

Kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartı yoktur, ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması her zaman tavsiye edilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2020/3214 E. – 2021/1423 K. kararında “kira sözleşmesinin yazılı olmamasının geçerliliğe değil, ispat kolaylığına etki ettiğini” vurgulamıştır.

3. Kira Artışı ve Uyarlama Davaları

Kira bedelinin artışı, TBK m.344’e göre düzenlenmiştir.

• Bir yıldan az süreli sözleşmelerde artış yapılamaz.
• Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde artış, TÜFE oranını geçemez.
• Beş yıldan uzun süredir devam eden sözleşmelerde taraflardan biri “uyarlama davası” açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir.

Yargıtay 3. HD, 2019/1523 E. – 2020/4271 K. kararında, “beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde TÜFE sınırının aşılarak rayiç değer dikkate alınabileceğini” kabul etmiştir.

Son yıllarda kira artış oranlarına geçici olarak %25 sınırı getirilmiş olsa da bu düzenleme sadece konut kiraları için geçerlidir ve süresi sınırlıdır.

4. Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

Kiracının en temel yükümlülükleri şunlardır:

1. Kira bedelini zamanında ödemek (TBK m.313)
2. Kiralananı özenle kullanmak (TBK m.316)
3. Kiralananı amacı dışında kullanmamak
4. Alt kiralama veya devri için malikin rızasını almak (TBK m.322)
5. Tahliye taahhütnamesine uymak (TBK m.352)

Yargıtay 6. HD, 2018/4651 E. – 2019/4326 K. kararında, “kiracının özen borcuna aykırı davranışının tahliye nedeni oluşturabileceğini” belirtmiştir.

Kiracı, kiralananın bakım-onarımına ilişkin küçük masraflardan sorumludur; ancak esaslı onarımlar mal sahibine aittir.

5. Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

Kiraya verenin başlıca yükümlülükleri şunlardır:

• Kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek ve kullanıma elverişli halde bulundurmak (TBK m.301)
• Kiracının rahat kullanımını sağlamak
• Gerektiğinde bakım-onarım yapmak
• Kiralananı, kira süresince başkasına satmış olsa dahi kiracının sözleşme süresi boyunca tahliyesini talep edememek

Yargıtay 6. HD, 2020/4582 E. – 2021/2435 K. kararında, “mülkiyet değişikliğinin kiracının tahliyesine neden olmayacağı” yönünde hüküm kurmuştur.

6. Tahliye Nedenleri (TBK m.352 vd.)

Kira hukukunda tahliye, mal sahibinin kiracıyı sözleşme süresi sona ermeden veya hemen sonrasında kiralanandan çıkarma talebidir. Tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup, TBK m.350–356 arasında düzenlenmiştir.

6.1 Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı, kira bedelini ödemezse mal sahibi iki haklı ihtar göndererek tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).

Yargıtay 3. HD, 2019/4356 E. – 2020/7621 K. kararında, “kiracının kira bedelini düzenli ödememesi durumunun tahliye nedeni oluşturduğunu” belirtmiştir.

6.2 Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kira sözleşmesinden sonra imzalanmış bir tahliye taahhütnamesiyle belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmişse, mal sahibi bu belgeye dayanarak icra yoluyla tahliye isteyebilir (TBK m.352/1).

Yargıtay 6. HD, 2021/1532 E. – 2021/2894 K. kararında, “sözleşmeden sonra alınmayan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olacağı”na karar vermiştir.

6.3 Yeniden İnşa veya Gereksinim Nedeniyle Tahliye

Mal sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için kullanmak istiyorsa gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m.350).
Ayrıca taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa da tahliye talep edilebilir.

Yargıtay 3. HD, 2020/8123 E. – 2021/6124 K. kararında, “mal sahibinin samimi gereksiniminin varlığının objektif delillerle kanıtlanması gerektiğini” belirtmiştir.

6.4 Kiracının Başka Konutu Olması

Kiracının aynı belediye sınırları içinde oturabileceği nitelikte bir konutu varsa, bu durum tahliye nedeni olabilir.
Ancak Yargıtay uygulamasında, bu konutun fiilen kullanılabilir durumda olması aranır.

Yargıtay 6. HD, 2018/2158 E. – 2019/3411 K. kararında, “kiracının başka konutunun bulunmasının tek başına tahliye nedeni olmayacağı”nı vurgulamıştır.

6.5 Sözleşme Süresinin Dolması ve Fesih

Kira süresi dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı evi boşaltmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar (TBK m.347).
Ancak malik, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimle yenilememe hakkını kullanabilir.

7. İşyeri Kiraları ve 6353 Sayılı Kanun’un Getirdiği Farklar

İşyeri kiralamalarında, TBK’nın bazı maddeleri kiracının lehine emredici değildir.
Bu nedenle taraflar, sözleşmede serbestçe farklı hükümler kararlaştırabilir.
Ancak tahliye, kira bedeli ve fesih süreleri bakımından TBK hükümleri uygulanır.

Yargıtay 3. HD, 2021/1342 E. – 2021/4829 K. kararında, “işyeri kiralarında tarafların tacir olması hâlinde TBK’nın emredici hükümlerinin sınırlı uygulanacağını” belirtmiştir.

8. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunluluğu

2023 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunlu hâle gelmiştir.
6102 sayılı Kanun’un değişik hükümleri gereğince, kira ilişkisinden doğan tahliye, alacak ve tespit davaları açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Yargıtay 6. HD, 2023/2756 E. – 2023/5129 K. kararında, “arabuluculuk sürecine başvurulmadan açılan tahliye davasının dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilmesi gerektiğini” vurgulamıştır.

9. Kiracının Tahliye Süreci

Tahliye, iki şekilde gerçekleşebilir:

1. İcra yoluyla tahliye: Tahliye taahhütnamesine dayanarak İcra ve İflas Kanunu m.272 gereğince başlatılır.
2. Mahkeme kararıyla tahliye: Tahliye nedeni dava konusu edilerek Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

İcra dairesince gönderilen tahliye emrine karşı kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse, tahliye işlemi kesinleşir.

10. Yargıtay Kararlarıyla Kira Uyuşmazlıklarına Yön Veren İlkeler

Aşağıda Yargıtay’ın kira hukukuna ilişkin belirleyici nitelikte bazı karar özetleri yer almaktadır:

• Yargıtay 6. HD, 2020/2215 E. – 2021/1241 K.: “Kiracının ödemediği kira bedellerinin birikmiş olması, iki haklı ihtar şartının gerçekleşmesine gerek olmadan tahliye nedenidir.”
• Yargıtay 3. HD, 2019/5938 E. – 2020/6427 K.: “Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih kesin olmalı, belirsiz tarihli taahhüt geçersizdir.”
• Yargıtay 6. HD, 2018/7121 E. – 2019/5432 K.: “Kiralananın başka kişiye devri malikin rızası olmadan yapılmışsa, tahliye nedeni doğar.”
• Yargıtay 6. HD, 2021/3412 E. – 2021/6749 K.: “Kira uyarlama davalarında taşınmazın konumu, piyasa koşulları ve TÜFE oranı birlikte dikkate alınmalıdır.”

11. Tahliye ve Tazminat Taleplerinin Birlikte İleri Sürülmesi

Mal sahibi, tahliye davası açarken aynı zamanda ödenmeyen kira bedellerini birleştirilmiş dava olarak talep edebilir.
HMK m.110’a göre talepler arasında bağlantı bulunması hâlinde bu mümkündür.
Bu durumda mahkeme, hem tahliye hem de kira alacağı yönünden birlikte hüküm kurabilir.

Yargıtay 3. HD, 2020/4235 E. – 2021/5121 K. kararında, “tahliye ile kira alacağı taleplerinin aynı davada birleştirilebileceğini” kabul etmiştir.

SIK SORULAN SORULAR

Kira artışı yıllık ne kadar olabilir?
TBK m.344’e göre TÜFE oranını geçemez; ancak beş yılda bir rayiç değere göre yeniden belirlenebilir.

Kiracı kira ödemezse hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Önce ihtar gönderilmeli, ardından dava açılmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle birlikte imzalanırsa geçerli olur mu?
Hayır. Yargıtay’a göre sözleşmeden sonra imzalanmadığı sürece geçersizdir.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkar mı?
Hayır. Yeni malik, sözleşme bitiminde kendi ihtiyacı varsa tahliye talep edebilir.

SONUÇ VE HUKUK BÜROMUZUN YAKLAŞIMI

Kira hukuku uyuşmazlıkları, teknik bilgi kadar dikkatli süreç yönetimi de gerektirir.
Hem kiracı hem de mal sahibi açısından küçük bir hata, yıllarca sürebilecek davalara veya ciddi maddi kayıplara yol açabilir.

Hukuk büromuz, kira hukukunun tüm alanlarında (tahliye davaları, kira artış davaları, uyarlama davaları, tahliye taahhütnameleri, arabuluculuk süreçleri) müvekkillerine kapsamlı ve güncel hukuki danışmanlık sunmaktadır.
Yargıtay içtihatlarını yakından takip eden deneyimli ekibimiz, her müvekkilin durumuna özel stratejiler geliştirir ve süreci hızlı, güvenli ve etkili şekilde yönetir.

Kira ilişkilerinde hakkınızı ararken veya sözleşme düzenlerken, profesyonel desteğimizden yararlanarak hukuki güvenliğinizi en üst düzeye çıkarabilirsiniz.